车位卖多少才算不贵

现在市面上有很多的新小区,销售员都喜欢把小区的车位配比挂在嘴边

确实,我相信每个人或多或少都经历过在老小区里抢车位这一紧张又刺激的停车环节,一个小区里有没有足够的停车位确实是很多人买房时无法忽视的一个点。


在我看来,小区停车位这件事,和买房的逻辑上有些相似,但更多的是两者之间巨大的差异

有人说,现在那些高端小区的车位卖得比车还贵,简直就是抢钱

可你有没有想过,你们家搁冰箱的那块地板,折算成房价,也比冰箱贵吧?

上海的一块沪牌,早在2013年就已经突破了9万的单价,比很多的买菜车都要贵了吧?

消耗品与不动产,本质上是两个完全不同的概念

对于车位该不该买这个问题,首先要搞清楚的,并不是为什么要买车位。

而是为什么你没有觉得车位是一个值得买、必须买、要赶紧买的商品

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很多人都不知道,对于现在市面上很多的新盘项目来说,车位已经成为它们整体亏损的罪魁祸首。

大多数人的潜意识里,还是会把一个小区的停车位,看做是地上画的一个框而已,就这么一个框,长度不过2.5-3米,宽5-6米,区区弹丸之地,凭什么要卖几十万呢?

但事实上,一个停车位的真正面积,包含了车位的那些框框、行车道、出入口坡道、设备用房(人防设施、消防泵房……)等等的占地面积,还有柱间、墙角等无法利用的边角料,平均到每辆车停车面积一般在30~35平米。

而地下停车场的建设成本则要比建在地上成本更高,简单来说,要开挖土方,要做支护工程,要排水,然后单位面积的钢筋含量、混凝土含量等指标都要远高于地上建筑部分。

因此,一个地下停车场,越往下成本往往越高。整体平均下来,一个车位的平均成本可能高达3000元/㎡左右,一个包含公摊在内的平均面积35平方米的停车位,就是大约10万+

开发商要做项目,会发生销售费用、贷款利息、行政开支和各项税金的成本,如果最终分摊到每一平米可出售的面积当中,难道就不算车位了吗?

这么算下来的话,一个车位怎么着也得卖个15万+吧?

因此,很多人早些年买入的那些3-5万一个的车位,基本都是开发商的亏本买卖。

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为什么这些开发商亏本也得做停车位呢?

答案很简单:被迫营业。

去翻翻土拍信息就会发现,开发商拍得的每一块土地,基本都有一系列的规划指标,这其中就有个叫做“车位配比”的东西在很多年前就已经存在

所以这件事情的真相就是,对于每一个楼盘来说,建造停车位都是一个很大的负担,是要靠卖好上面的房子才能赚回来的

在5-10年前,很多楼盘的小区规划里,车位的配比常常是1:0.5左右,因为没有人会想到10年后的今天,全国的汽车保有量会高达3.6亿辆,平均每4个人里就有一辆机动车

也正是因为大环境的改变,如今大家都有车了,车位供不应求了,开发商自然不会再亏本销售了

我不知道其他城市怎么样,但至少身在上海,小区里停车有多难,应该不用多说吧

相比拍地时就已经规划好的停车位数量,每年上海还有几十万的新车正在上牌,换句话就是每一天都会有新的车主来跟你抢位置。

因此对于停车位的需求只会日益加剧,车位的供需矛盾恶化预期是远远大于改善预期的,甚至可以说,对于有车的人而言,车位在未来会比住房还刚需

就像我所处的普陀某中环小区,几年前还有传闻说小区要重新规划并售卖车位,当时的车位价格传闻是在20万上下。

这四五年过去了,小区周边的道路也拓宽了翻新了,设置了不少隔离带,上班族越来越多,对乱停车现象也就更加严管了,车位在我们小区那已经是“无价之宝“了,经常听到邻里街坊因为当年没有买个车位后悔不已。

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所以在我眼里,咬咬牙买个车位绝对是一件非常必要的事情。

人可以拥有一套或者两套房子,可以选择180平米或是80平米的房子,但是停车位,只能是一个萝卜一个坑。

单从车位的供求关系来看,这绝对是一笔稳赚不赔的买卖。

至于那些说买车位不如租车位的人,我只想说,十年前的他们,可能正是那些推荐你租房而不是买房的那群人

如果你身边,有一些5-10年前曾经买过小区停车位的人,持有到现在获得的收益率可能比房子更香。

那么,如何来判断自家小区的停车位究竟贵不贵呢?

我在网上看到过一个非常简单粗暴的方法,我认为也比较适用:

对于那些非别墅类社区,我们可以把小区的车位价格与小区的车辆价格做一个简单比对:

如果车位价格在车辆均价的60%左右,那就是便宜;

80%,也还是能接受;

如果超过了100%,那就基本没什么性价比可言了

依旧拿我居住的上海普陀某中环小区来举例,根据我的观察,我们小区的汽车价位基本都在20-40万之间,这也就意味着,如果停车位的定价在18万,那绝对是捡到宝了;如果定价在25万,合情合理;但如果超过40万,那开发商就有点黑心了。

说归说,实际上像我们这种老旧小区的车位价格一般都要打个折,实际的车位售价并不一定会有那么高。

原因就在于那些能开的起豪车,能承受更高车位价格的人,会选择更高端的新房或者次新房居住,真正留在普通小区的人即使停车难也会选择租车位、抢车位或者违章乱停。

同理,上海中高端小区的停车位价格,因为人群圈层的不同,有些“溢价率”也不足为奇。

早在2015年就有新闻曝出过,上海某新小区开盘车位价格从50万到100余万不等,最高的一个“子母车位”甚至高达131万,和一辆保时捷卡宴S的裸车价差不多

对于那些高资产人群来说,时间就是金钱,所以只要能节约时间,一百多万买个车位也是可以接受的
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还是想给大家一个忠告:车位是用来停的,不是用来炒的

有些小区的平均车价明明才30w,但车位已经到60w+了,可能是因为该小区的车位配比有非常大的缺口。

例如1:0.4甚至1:0.2,也可能是因为该小区的其他配套非常优秀,例如优质学区房让家长不得不扎根于此等因素。

但如果一个车位真的贵到离谱,偏离了这个小区车位的实际价值,虽然总有那么一小部分有经济实力的人愿意为了这种稀缺性而付出溢价买单,但归根结底这毕竟只是一个车位。

如今上海的新房高端楼盘,停车位的配比基本都在1:1-1:1.5的区间,未来小区停车位的数量足以满足住户的需求,因此车位售价大概率将会处于市场正常水平,所以也谈不上是个投资品。

这年头如果想要通过炒车位投资,获取很大的增值空间,其实概率已经非常的小了。

毕竟,所有的价格波动,都源于供求关系。

总之,车位是一个有价值的商品,但如今已经不再是一个很好的投资品。

这正是停车位与房子的相似之处:

如果你是刚需,就应该果断入手;

如果你想投资,还是把车位留给别人吧。

这个世上本来是有很多停车位的,买的人多了,也就没有了

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